Vymáhání dlužného nájemného

Dlužné nájemné vymáháme společně s nedoplatky ze zálohových plateb na služby a s úrokem z prodlení. Nezaplatil-li nájemce nájemné a služby za dobu alespoň tří měsíců, lze nájem podle § 2291 občanského zákoníku vypovědět bez výpovědní doby - nejprve však musí pronajímatel nájemce písemně vyzvat k nápravě.

Zastupujeme pronajímatele bytů i prostor sloužících podnikání. Posouzení podkladů je bezplatné a vyjádříme se zpravidla do 24 hodin.

Postup při dluhu na nájemném

1. Vyčíslení dluhu

Spočítáme dlužné nájemné, nedoplatky z vyúčtování služeb a úrok z prodlení. Úrok lze orientačně zjistit kalkulačkou úroku z prodlení. Zároveň prověříme nájemce v insolvenčním rejstříku.

2. Výzva k nápravě

Nájemce písemně vyzveme k úhradě a k odstranění porušení povinnosti v přiměřené lhůtě. Tento krok nelze přeskočit: bez předchozí výzvy je výpověď bez výpovědní doby neplatná. Výzva současně plní roli předžalobní výzvy podle § 142a občanského soudního řádu, bez níž by soud nepřiznal náhradu nákladů řízení.

3. Výpověď nájmu

Nezjedná-li nájemce nápravu, připravíme výpověď. U dluhu odpovídajícího nájemnému a službám za tři měsíce jde o zvlášť závažné porušení povinnosti a nájem lze ukončit bez výpovědní doby. U méně závažných porušení se uplatní výpověď s tříměsíční výpovědní dobou.

4. Vyklizení bytu

Po skončení nájmu je nájemce povinen byt odevzdat bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce. Neučiní-li tak, podáme žalobu na vyklizení; na základě pravomocného rozsudku pak následuje exekuce vyklizením. Svépomocné vystěhování nájemce nebo výměna zámků jsou nepřípustné a pronajímatele vystavují riziku.

5. Vymáhání dluhu

Současně vymáháme samotný dluh - žalobou, zpravidla návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu, a následně exekucí. Postup popisujeme na stránce vymáhání dluhů.

Jistota (kauce) a co z ní lze uhradit

Jistota může podle § 2254 občanského zákoníku činit nejvýše trojnásobek měsíčního nájemného. Lze z ní uhradit dlužné nájemné, nedoplatky za služby, další dluhy nájemce i náhradu škody na bytě.

Při skončení nájmu je pronajímatel povinen jistotu vyúčtovat a nespotřebovanou část vrátit. Nájemce má přitom právo na úroky z jistoty za dobu jejího složení. Vyúčtování doporučujeme provést písemně a položkově - nepřehledné vypořádání jistoty bývá častým důvodem následného sporu.

Do kdy nájemné vymáhat

Nájemné i nedoplatky ze služeb se promlčují v obecné tříleté lhůtě, přičemž každá měsíční platba má vlastní počátek běhu lhůty. Uzná-li nájemce dluh písemně nebo uhradí-li jeho část, prodlužuje se lhůta na deset let ode dne uznání.

Co všechno lze po nájemci požadovat

Dluh na nájmu zpravidla není jen samotné nájemné. Uplatňujeme současně všechny nároky, které pronajímateli vznikly:

• Dlužné nájemné za jednotlivé měsíce, každé se samostatnou splatností.
• Zálohy na služby spojené s užíváním bytu, tedy vodné a stočné, teplo, osvětlení společných prostor, úklid a další.
• Nedoplatek z vyúčtování služeb podle zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů. Nedoplatek je splatný ve lhůtě, kterou zákon stanoví po doručení řádného vyúčtování; bez řádného vyúčtování splatnost nenastane.
• Úrok z prodlení z každé dlužné splátky ode dne následujícího po její splatnosti. Orientační výpočet provede kalkulačka úroku z prodlení.
• Smluvní pokutu, byla-li platně sjednána a nepřekračuje-li zákonný strop popsaný níže.
• Náhradu škody na bytě nad rámec běžného opotřebení, doloženou předávacím protokolem a fotodokumentací.
• Náhradu za užívání bytu po skončení nájmu, obvykle ve výši sjednaného nájemného.
• Náhradu nákladů řízení včetně soudního poplatku a nákladů právního zastoupení, kterou soud přizná úspěšnému žalobci. Výpočet nabízí kalkulačka náhrady nákladů.

Uplatnit všechny nároky najednou je podstatné: pro každý měsíc běží promlčecí lhůta samostatně a dodatečné rozšiřování žaloby řízení prodlužuje.

Smluvní pokuta a zákonný strop

U nájmu bytu je smluvní pokuta přípustná, zákon však její výši omezuje. Podle § 2254 občanského zákoníku nesmí peněžitá jistota společně se smluvní pokutou přesáhnout trojnásobek sjednaného měsíčního nájemného. Ujednání, které tento strop překračuje, se v přesahující části neuplatní.

V praxi to znamená, že vysoká kauce prostor pro smluvní pokutu prakticky vyčerpá. Při přípravě nájemních smluv proto doporučujeme obě zajištění nastavovat společně, nikoli odděleně.

U nájmu prostoru sloužícího podnikání se tento strop neuplatní a výše smluvní pokuty se posuzuje podle obecných pravidel o přiměřenosti.

Nájem bytu a nájem prostoru sloužícího podnikání

Rozdíl mezi oběma režimy je pro postup pronajímatele zásadní.

• Nájem bytu je chráněn ustanoveními, od nichž se nelze odchýlit v neprospěch nájemce. Výpovědní důvody jsou dány zákonem, předchozí výzva k nápravě je podmínkou výpovědi bez výpovědní doby a nájemce se může výpovědi bránit u soudu.
• Nájem prostoru sloužícího podnikání ponechává stranám podstatně větší smluvní volnost. Výpovědní důvody i sankce lze upravit ve smlouvě a zajištění není omezeno stropem trojnásobku nájemného.

Prvním krokem proto vždy je posoudit, o který režim jde; rozhoduje účel, k němuž byl prostor pronajat, nikoli označení ve smlouvě.

Nájemce byt po skončení nájmu neopustil

Skončí-li nájem a nájemce byt neodevzdá, nelze si pomoci svépomocí. Výměna zámků, odpojení energií nebo vystěhování věcí jsou nepřípustné a pronajímatel se jimi vystavuje odpovědnosti za škodu, případně i trestněprávnímu postihu.

Zákonný postup je jediný: žaloba na vyklizení a poté, nevyklidí-li nájemce dobrovolně, exekuční vyklizení soudním exekutorem. Za dobu užívání bytu bez právního důvodu náleží pronajímateli náhrada, zpravidla ve výši dosavadního nájemného. Postup exekuce popisujeme na stránce exekuční návrh.

Kolik vymáhání nájemného stojí

Odměnu naší kanceláře tvoří zpravidla náhrada nákladů právního zastoupení, kterou soud přiznává úspěšnému žalobci vedle jistiny a kterou hradí dlužník. Pronajímateli tak v případě úspěšného vymožení zůstává celé dlužné nájemné. Podrobnosti uvádíme na stránce naše odměna.

Soudní poplatek za žalobu hradí žalobce při podání a úspěšnému žalobci jej soud rovněž přizná k náhradě. Sazby shrnujeme na stránce soudní poplatky.

Časté otázky

Nájemce dluží dva měsíce. Mohu už dát výpověď bez výpovědní doby?

Zpravidla nikoli. Zákon vyžaduje dluh odpovídající nájemnému a službám za dobu alespoň tří měsíců. Při nižším dluhu přichází v úvahu výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, k níž je rovněž třeba předchozí výzva.

Mohu nájemci vyměnit zámek nebo mu odpojit vodu?

Ne. Jde o nepřípustnou svépomoc, kterou se pronajímatel vystavuje povinnosti nahradit škodu a v krajním případě i trestní odpovědnosti. Jedinou cestou je výpověď a následně žaloba na vyklizení.

Nájemce se odstěhoval a nechal v bytě věci. Co s nimi?

Věci nelze bez dalšího vyhodit. Zákon stanoví postup pro jejich převzetí, uskladnění a vyrozumění nájemce. Doporučujeme sepsat protokol a stav zdokumentovat fotografiemi.

Lze vymáhat nájemné i po skončení nájmu?

Ano. Skončením nájmu dluh nezaniká. Vymáhá se stejně jako jiná peněžitá pohledávka, a to po dobu promlčecí lhůty.

Platí totéž pro pronájem kanceláře nebo provozovny?

Ne zcela. Nájem prostoru sloužícího podnikání má vlastní úpravu a chybí zde ochranná ustanovení, která zákon poskytuje nájemci bytu. Konkrétní postup posoudíme podle smlouvy.

Nájemce vstoupil do insolvence. Jak dál?

Dluh vzniklý před zahájením insolvenčního řízení je třeba uplatnit přihláškou pohledávky ve lhůtě stanovené soudem. Nájemné za dobu po zahájení řízení má odlišný režim; situaci posoudíme individuálně.

Zaslání podkladů k posouzení

Vyplňte prosím formulář a přiložte nájemní smlouvu, přehled plateb a vyúčtování služeb. Dluh vyčíslíme, prověříme nájemce a doporučíme postup. Posouzení je bezplatné.